4月25日的政治局会议，对房地产市场的定调，就由此前的「持续用力推动房地产市场止跌回稳」变成了「持续巩固房地产市场稳定态势」。

  不过，产业园区的形势依然严峻。62亿平米的库存，让产业园区招商日益艰难。根据亿翰智库2024全年园区招商英雄榜，年去化1.5万方能上全国百强榜。大量的产业园区招商总吐槽：现在不是招商，而是进入各种组织「化缘」。

  这种形势下，不少产业园区也是各显神通，祭出一系列神操作。这些操作初看违反惯常认知，但是，今天的反常操作有很大的可能性是未来的基本操作。

  零租金据我们不完全统计，今年一季度全国新开产业园区仅21个，环比去年四季度锐减45%，同比去年一季度下降32%。

  因为存量产业园区体量已经很大了，而企业根本不够用，不少地方都削减了新建产业园区的规划。

  然而，已经建成的产业园区，总要招商。对此，不少地方国企——尤其是城投感到很头疼。

  某国企老总表示，作为国企，现在上面对我们营业收入和利润的考核指标很高，与此同时当地政府又要求我们引入的企业达到一定的产业投资力度。可是，政企分离之后，特别是去年8月1号《公平竞争审查条例》施行之后，地方政府很难再给到我们引入的企业补贴或其他支持了，导致我们压力非常大……

  前不久的一场发布会上，深圳市国资委放了一个大招：拿出10万平方米的市属国企产业空间，直接面向小微科创公司可以提供「零租金」入驻的机会！

  只要是合乎条件的企业，签1年合同就免1年租金；签3年合同前2年全免，第3年租金减半……

  这10万平方米的0租金产业空间，不仅量大，而且十分优质——超过80%的面积都位于优质产业带！

  以六大重点园区的深圳湾科技生态园为例，这里聚集了华为、字节跳动等巨头，14家世界500强企业，46家上市公司，300+专精特新企业，1300+科创企业……

  随后，北京的中关村科学城北区、苏州的高铁新城相继官宣「免租」新政：各释出10万平方米的产业空间，邀请科创企业免费入驻。北京AI企业3年全免+千套公寓；苏州青年创客200平两年免租，小程序一键申请。

  首先，产业园区内企业多，工作的人多，底商才能生存，基础的服务和生态运营能维持住才能留住原有的企业，吸引新企业入驻；

  其次，在招商日益艰难的当下，抓住企业就是抓住了未来，0租金招引的都是科技和新兴起的产业，不仅符合政策导向，而且一旦能成功几个，就可获得巨大收益，与其让空间闲置不如拼一把。再说又不是一直免费，先把潜力股圈到自己的池子里来，就是为将来种下了一颗希望的种子。

  投企业看到深圳、北京和苏州的0租金操作，有不少国企产业园区老总都懵了：竟然还能这么玩？！

  虽然不少地方受制于思维和机制的缘故，只能望洋兴叹，但也有一些地方很快就回过味来了——既然一线和新一线城市都这么干了，我们是否也能这么搞呢？

  这种想法是好的，但必须要格外注意的是，0租金不是任何一个城市都能搞的。深圳、北京和苏州敢这么做，是有其严密逻辑和底气的，那就是其城市已形成闭环系统。

  因为光有产业园区的空间，不足以催化出价值。这就像同样面积的房子，一线城市的价格可能是四线倍。并不是四线城市的房子质量不行，而是房子外围的环境、配套不一样。产业园区同样如此，0租金固然很诱人，但也并不是决定性的因素，何况想要享受0租金还得符合特定的条件才行。

  除了0租金，深圳、北京和苏州，还能给享受0租金的入驻公司可以提供真实的应用场景。以深圳为例，2025年深圳计划开放100个应用场景，为推动AI和机器人产业高质量发展，深圳城市准备全域全时全场景「应开尽开」。

  3月4日的发布会上，深圳市国资委就发布了15家市属企业的30个人AI应用场景，涵盖交通、能源、建筑、民生等多个领域，比如特区建工的「AI+智能安全风险隐患违章巡查预警」等。

  此外，还有政策基金，相关人才政策等。能够在一定程度上帮助相关企业高效对接各类资源，加速其成长。

  如果缺乏闭环系统，0租金是很难玩转的。那怎么办呢？毕竟产业园区还在以每年亿平方米的体量在增长，而且这里面40-50%都是研发办公室项目，怎么租出去？

  现在有的地方拿出部分面积，用来做孵化器，租金最低可以便宜到1块钱/平方米/天，这是算大账的逻辑。

  还有一种是，将租金折算成对应的股份，相当于产业园区持有及运营方，成了初创公司的投资人。这种模式，要求招商团队能深刻洞见产业的发展的新趋势，企业的发展的潜在能力等。现实中也有一些产业园区运营商跑出来了。企业入驻之后，产业园区运营方对企业的很多细节都了如指掌，对提高投中率是有帮助的。如果本身就是高度数智化运营的产业园区，那投成功的概率会更高……

  当然，国有产业园区想要走这条路，第一关是要打破固有思维。不少国有产业园区老总表示，现在上级既要考核入驻率，又要考虑收入指标，这两者往往是冲突的。

  挖人才很多成功的投资人都说「投资就是投人」，要找靠谱的、真正有格局观、有胸怀又有执行力的创业者。

  对地方政府和产业园区来说，过去讲筑巢引凤，「凤」主要是指企业。在过去快速地增长的情况下这是没问题的。

  可是，进入高质量增长阶段，纯制造的竞争越发激烈，空间不断收窄，创造、智造慢慢的变重要，人才，也就变得逐渐重要……

  今年，杭州「六小龙」爆火之后，多个高能级城市就纷纷放大招，掀起了新一轮的人才争夺战。因为，‌产业的竞争最终是人才的竞争‌。

  比如宜宾，企业要什么专业，就引进什么学校。宜宾用10年时间，将高校从2所扩至12所，在校生从3万增至9万，没有名校底蕴，就用诚意换资源：为四川轻化工大学提供土地、资金和人才公寓，甚至承诺「企业招工优先推荐毕业生」。

  成功引入宁德时代之后，宜宾动力电池产业集群产值突破千亿，还与高校联合实验室孵化出数十家科技企业。

  还有些城市，为引进某个领域的国际顶尖人才，直接配实验室、成立基金、研究院，送大平层和现金奖励。

  相比招引企业入驻能带来税收和租金不同，这种模式前期还要大额投入，看起来好像是个亏本的买卖。其实不然。如上所说，‌产业的竞争最终是人才的竞争‌。特别是某个领域国际顶尖的人才，其对该领域的产业高质量发展作用是巨大的。年初，杭州「六小龙」爆火，背后的浙大基因就备受瞩目。国外，斯坦福和硅谷的关系，更是长期被大家津津乐道。

  而且，这种投人的模式，既立足于长远，为产业高质量发展沃土，又可以规避《公平竞争审查条例》。

  小 结在最近几年的调研中，慢慢的变多的产业园区表示：未来，如果依然将产业园区当做一个空间的生意做，一定会慢慢的难；但如果将其当成一个产业的基础设施，成为要素的一部分，那想象的空间则要大得多。对此，小明深以为然。